Бишкекте батирди ижарага алуу: көчүп киргенге чейинки төрт кадам жана ээсинин салыгы

Бишкекте батир ижарага алуу жарнамада жазылгандан кымбат. Көчүп кирген күнү сенден бир жолу эки-үч айлык ставка алынат: биринчи ай үчүн төлөм, депозит жана батирди ортомчу тапкан болсо, анын комиссиясы. Алдын ала билүү керек болгон негизги цифра ушул — «айына канча» эмес, «бүгүн колуңда канча болушу керек».

Эми жагымсыз бөлүгү. Кыргызстанда ижара ставкаларынын расмий статистикасы жок. Турак жай боюнча мамлекеттик эсеп катталган сатып алуу-сатуу келишимдери боюнча жүрөт, жалдоо келишимдери эч жерде борборлоштурулуп катталбайт, ал эми Улутстатком да, кадастр агенттиги да ижара медианаларын жарыялабайт. Интернетте «Бишкек боюнча орточо ижара» деп берилгендердин баары кимдир бирөөнүн жарнамалар боюнча эсеби, көбүнчө тандамасын сүрөттөбөстөн.

Эмне үчүн бул жерде райондор боюнча таблица жок

Мындай таблицаны өз жарнама базабыз боюнча бергибиз келген — мамлекет санабаган цифраны алуунун жалгыз чынчыл жолу ушул. Бирок бербей жатабыз, анткени база али өскөн жок.

2026-жылдын 20-сентябрына карата аянтчанын ачык API'си батир ижарасы бөлүмүндө бир активдүү жарнама берет: Жалдагы эки бөлмөлүү батир, узак мөөнөткө, айына 35 000 сом, 16-сентябрда жарыяланган. Бул Бишкектин медианасы эмес. Бул бир жарнама, аны медиана деп атоо жалган болмок.

Топ боюнча цифра жарыялай турган босого — 30 жарнама; методика Бишкектеги батирлердин баасы макаласында толук жазылган. Тандам чогулганда бул жерде бөлмөлөрдүн саны жана райондор боюнча медианалардын таблицасы пайда болот, ар бир уячада жарнамалардын саны жана отуздан аз топтордо эскертүү менен. Ага чейин — акыркы сумманы аныктаган, статистикага көз каранды эмес калган бардык нерсе.

1-кадам. Жарнаманы окуу: жасалма жарнаманын жети белгиси

Бишкектеги ижара схемалары бир өңчөй жана алардын баары бир жерге — көрүүгө чейинки алдын ала төлөмгө — такалат.

• Баасы базардан билинерлик төмөн. Борбордо 15 миңге эки бөлмөлүү — бул ийгилик эмес, жем.
• Көрүүгө чейин алдын ала төлөм же «бронь» сурашат. Эч качан жана эч кандай түшүндүрмө менен эмес.
• Батирге документ көрсөтүүдөн баш тартышат. Өз турак жайын ижарага берген ээси документин көрсөтөт.
• «Ишенимдүү адам» аркылуу көрсөтүү, ишеним катсыз. Ишеним кат нотариалдык болуп, ижарага берүү укугун түз жазышы керек.
• Байланыш мессенджерде гана, телефон менен сүйлөшүүдөн баш тартышат.
• Бир эле батир ар кайсы номерден жана ар башка баада — жарнама көчүрүлгөнүнүн белгиси.
• «Ээлердин базасына кирүү» үчүн төлөө сурашат. Андай база жок; акчаны башка бирөөлөрдүн жарнамаларынын тизмеси үчүн алышат.

Баалардын тартибин көрүү алдында myna.kg сайтындагы батир ижарасы бөлүмүн кара — сунуш эки эсе төмөн болсо, ага олжо эмес, жем катары мамиле кыл.

2-кадам. Көрүүгө баруу: ошол жерде сурала турган алты суроо

Көрүү — сүрөт салыштыруу эмес, маалымат чогултуу. Ушул алты суроону дал ошол жерде, кетээрден мурун бер.

1. Документ кайда? Ээсинин инсандыгын ырастаган документи жана менчик укугунун негизи. Алдыңда ээси эмес, тууганы же «башкаруучу» турса — ижарага берүү жана акча алуу укугу түз жазылган нотариалдык ишеним катты талап кыл.
2. Аянты канча? Аны техникалык паспорт менен салыштыр: Салык кодексинин 386-беренесинин 2-бөлүгүнүн 1-пункту боюнча ички ченем боюнча жалпы аянт дал ошол жерде көрсөтүлөт.
3. Жарык эсептегичинде карыз жокпу жана жеке эсеп кимдин атында? Мурунку жашагандардын карызы жаңы кыялдын башталышы болуп калбасын.
4. Кышында жылытуу кантип төлөнөт? Борбордук жылытууда сумма аянт боюнча белгиленген келет, өз казаны бар үйдө газга төлөйсүң жана өзүң жөндөйсүң. Бул жылдын эң чоң өзгөрмөсү.
5. Мени каттайсыңбы (прописка)? Жооп «жок» болушу — ээсинин мыйзамдуу укугу, бирок муну акчаны бергенге чейин билишиң керек.
6. Жайга идентификациялык код ыйгарылганбы? Ансыз каттоо таптакыр мүмкүн эмес — бул ошол эле Жобонун 2-пунктунун 5-пунктчасындагы милдеттүү шарт.

Каттоо тууралуу дагы бир нерсе. №435 Жобонун 34-пункту боюнча, жайда жакын туугандарды эсепке албаганда 10 жана андан көп жаран катталган болсо, каттоо жүргүзүлөт, бирок аймактык бөлүм бир жумушчу күндүн ичинде жергиликтүү өз алдынча башкаруу органына, райондук ички иштер бөлүмүнө жана аймактык шайлоо комиссиясына кабарлама жөнөтөт. Дарек боюнча канча киши катталганын алдын ала сура. Каттоонун өзү акысыз, арызды «Түндүк» тиркемеси аркылуу берсе болот; кадам-кадам менен Бишкектеги каттоо материалында.

3-кадам. Келишим: сегиз пункт

Турак жайды жалдоо келишимин нотариустан өткөрүү мыйзам боюнча талап кылынбайт — эки тарап кол койгон жазуу жүзүндөгү форма жетиштүү. Бирок формасы эркин болгондуктан, мазмунун өзүң чогултууга туура келет.

1. Ким берет. Ээсинин аты-жөнү, документинин маалыматы жана менчик укугунун негизи.
2. Эмне берилет. Толук дарек жана аянт, техникалык паспорт боюнча.
3. Мөөнөт жана узартуу тартиби. Өзүнчө — ар бир тарап бузуу жөнүндө канча күн мурда эскертет. Бир ай — акылга сыярлык минимум.
4. Төлөмдүн өлчөмү жана аны өзгөртүү шарттары. Депозиттен кийинки эң маанилүү пункт: келишимдин мөөнөтү ичинде бааны кайра карабоо тыюусу жок болсо, үч айдан кийин төлөмүңдү көтөрүшөт.
5. Депозит. Өлчөмү, кайтаруу мөөнөтү, кармап калуунун негиздери.
6. Кабыл алуу-өткөрүп берүү акты жана чени. Эмерек менен техниканын тизмеси, көчүп кирген күндөгү эсептегичтердин көрсөткүчтөрү, сүрөттөр.
7. Ким жашайт. Жашагандардын саны, жаныбарлар, кошумча киргизүү мүмкүнчүлүгү.
8. Ээсинин кирүүсү. Батирге кирүү укугу жана эскертүү тартиби. Бул пунктсуз батириңе чалбай эле кире беришет.

4-кадам. Көчүп кирүү: кире бериштеги сумма

Биринчи үч сапты кош — адаттагы кире бериш эки жарым-үч ставка чыгат. Ставка 35 000 сом болсо, көчүп кирген күнү колуңда болжол менен 90 000 сом болушу керек.

Депозит жөнүндө негизги нерсе. Ал мүлктүн бүтүндүгүн жана акыркы айдын төлөмүн камсыз кылат, жана мыйзам аны жөнгө салбайт: милдеттүү өлчөмү да, кайтаруунун милдеттүү мөөнөтү да жок. Талаш чыкканда маанилүү болгон нерсе — келишимиңде эмне жазылганы. Ошондуктан келишимде депозиттин өлчөмү, көчүп чыккандан кийин кайтаруу мөөнөтү, кармап калуунун толук тизмеси жана көчүп киргендеги абалды каттоо тартиби турушу керек.

Комиссия жөнүндө. Ортомчу издөө үчүн акча алат, башка бирөөнүн батирин көрсөтүү укугу үчүн эмес. Көрүүгө чейин, келишимге кол коюуга чейин же өзүн атагысы келбеген адамга комиссия төлөө — акчаңдан ажыроонун жолу.

Айына үстүнөн канча төлөйсүң

Бишкекте бирдиктүү стандарт жок, жана эки ээдеги «35 миң» ай аягында эки башка сумма болуп чыгат. Ар бир пунктту өзүнчө сүйлөшүү керек.

• Жарык. Дээрлик дайыма ставкадан үстүнөн, эсептегич боюнча.
• Жылытуу. Кышкы эң чоң өзгөрмө.
• Муздак суу, таштанды, үйдү тейлөө. Суммалар чоң эмес, бирок аларды ижарачыга жүктөө кабыл алынган.
• Интернет. Адатта ижарачы өз атына тариздетет.
• Эмерек жана техника. Жарнамадагы «эмереги менен» толук жабдылган ашкана да, керебет менен тумбочка да болушу мүмкүн. Ишенбе, көр.

Жүйкөнү сактай турган эреже: келишимде «коммуналдык кызматтарды ижарачы төлөйт» эмес, атайын тизме жазылат — так эмне, кайсы эсептегич боюнча жана айдын кайсы күнүнө чейин.

Ээси үчүн: салык кандай болот

Бул бөлүмдү ээлери окуйт, бирок ижарачыга да керек: ал бирөөлөр эмне үчүн келишимге макул болуп, бирөөлөр болбой турганын түшүндүрөт.

КНС (кошумча нарк салыгы) пайда болбойт. Салык кодексинин 265-беренесинин 1-бөлүгүнүн 1-пункту боюнча турак жай фондунун имараттарын жана жайларын сатуу же «мейманкана тибиндеги жайларды, пансионаттарды, эс алуу жана дарылоо жайларын ижарага берүүдөн тышкары турак жайларды ижарага берүү» КНСтен бошотулган жеткирүү болуп саналат. Кадимки батир бул өзгөчөлүктөргө кирбейт.

Киреше салыгы пайда болот. Ставкасы — 10 пайыз, 197-берененин 1-бөлүгү.

Декларацияны ээси өзү берет. 106-берененин 2-бөлүгүнүн 5-пункту боюнча бирдиктүү салык декларациясын салык агенти болуп эсептелбеген субъекттен салык салынуучу киреше алган жеке жак берүүгө милдеттүү. Жеке жак болгон ижарачы салык агенти эмес, демек ээси үчүн салыкты кармап калуучу жок. Берүү мөөнөтү — отчёттук жылдан кийинки жылдын 1-майына чейин (106-берененин 6-бөлүгүнүн 3-пункту). Мамлекеттик жана муниципалдык кызматчылар жана 107-берененин айрым категориялары үчүн мөөнөт башка — 1-апрелге чейин.

Патент боюнча эмне болот? Турак жайды ижарага берүүгө патент бар, аны таппай калуу оңой — ал адатта каралган файлда эмес, экинчисинде жатат. Патент боюнча салыкты төлөө тартиби Салык кодексинин 413–417-беренелеринде, базалык суммалар Министрлер Кабинетинде, ал эми ставкалар Мамлекеттик салык кызматынын 2025-жылдын 12-сентябрындагы № 512 буйругунда — ар бир районго өзүнчө файл, анын үстүнө район ичинде эки башка файл: ЖИИ (жеке ишкердик ишмердүүлүгү) жана ЖЭИ (жеке эмгек ишмердүүлүгү, башкача айтканда жалданма жумушчусуз жеке жактын иши). Турак жай ижарасы — ЖЭИ, 28-пункт «Кыймылсыз мүлктү жалдоого, ижарага берүү», ГКЭД коду 68.20.0. Ставка 30 күнгө бир чарчы метр үчүн эсептелет:

Бул цифралар Бишкектин төрт районунда тең бирдей, базалык сумма менен дал келет, Ош шаарында да ошол эле. 2026-жылдын 21-сентябрында колдонуудагы ЖЭИ тиркемелери боюнча салыштырылды — Биринчи Май, Ленин жана Свердлов району.

Түзөтүү. 2026-жылдын 21-сентябрына чейин бул жерде тескери сүйлөм турган — узак мөөнөттүү ижарага патент жок деп. Ал жаңылыш эле: биз ЖИИ файлын гана карап калыптырбыз, ал жакта турак жайдан бир гана сап бар — «10 койко-орунга чейинки мейманкана кызматтары», ГКЭД коду 55.90.0, шаардын районуна жараша койко-орунга айына 1 000 сомдон 2 500 сомго чейин. Бул мини-мейманкана жана суткалык ижара үчүн сап, бир үй-бүлөгө бир жылга берилген батир үчүн эмес.

Патентпи же 10 пайызбы: чек кайда

ЖЭИ боюнча жеке жак патентти киреше салыгынын ордуна төлөйт — Салык кодексинин 416-беренесинин 2-бөлүгү. Демек тандоо эки сумманын ортосунда: метрлер үчүн бекитилген сумма же алынган төлөмдүн ондон бири.

Эсеби оозеки чыгат. 30 күнгө патент — аянтты 30 сомго (жеке үйдө 40 сомго) көбөйткөн сумма. Салык — айлык төлөмдүн ондон бири. Эки сумма батир үчүн бир чарчы метрге айына 300 сом, жеке үй үчүн 400 сом төлөмдө барабар болот: андан жогору болсо патент арзан, төмөн болсо декларация.

Жылдык патент айлыкка караганда арзаныраак: 417-берененин 2-бөлүгү боюнча 365 күнгө алганда сумма 15 пайызга, 180 күнгө 10 пайызга, 90 күнгө 5 пайызга төмөндөйт. 60 чарчы метр батир үчүн бул жылына 18 615 сом — айына 35 000 сом төлөмдөн алынуучу 42 000 сом киреше салыгына каршы. Айырмасы 23 385 сом, башкача айтканда айлык ижаранын үчтөн экиси.

Эки чектөө бар, экөө тең ээси үчүн сейрек кездешет: удаама-удаа 12 айдагы жалпы түшүм 8 000 000 сомдон ашса патент берилбейт (416-берененин 4-бөлүгүнүн 1-пункту), жана патент ишти баштаганга чейин алынат, кийин эмес (417-берененин 1-бөлүгү). Буйруктун өзүндө бир күмөн сап калат: «батир үчүн турак аянт» деп жазылган, ал эми эсепке жалпы аянт алынабы же турак аянт алынабы — буйрук ачып жазбайт. Акыркы сумманы патент тариздетүүдө салык кызматынын системасы чыгарат, аны өз райондук башкармалыгыңдан тактаган оң. Бардык иш түрлөрү боюнча ставкалардын толук бөлүнүшү — Кыргызстанда патент канча турат материалында.

Камсыздандыруу төгүмдөрүн патент жаппайт жана алар тандоодон көз каранды эмес. «Мамлекеттик социалдык камсыздандыруу боюнча камсыздандыруу төгүмдөрүнүн тарифтери жөнүндө» Мыйзамдын 7-беренесинин 1-бөлүгү боюнча кыймылсыз мүлктү ижарага берүүдөн киреше алган жеке жактар ай сайын орточо айлык эмгек акынын 10 пайызынан кем эмес төлөшөт. Бишкек шаары боюнча 2026-жылга орточо айлык эмгек акы 44 074 сом болуп бекитилген — демек айына 4 407 сом. Бул сумма патент менен да, патентсиз да бирдей, ошондуктан жогорудагы салыштырууга тийбейт, бирок кирешелүүлүктү эсептегенде аны кошуу керек.

Ижарачы үчүн практикалык жыйынтык: ээсиндеги патент — мыйзамдуу нерсе жана суткалык ижара жөнүндө эч нерсе айтпайт. Маанилүүсү башка — патенттеги иш түрү батирде болуп жаткан ишке дал келиши керек. «Батир үчүн турак аянтты жалдоого берүү» — бул сен жөнүндө. «10 койко-орунга чейинки мейманкана кызматтары» — бул суткалык конокторго, эгер сага ошону көрсөтүп, бир жылга берип жатса, патент туура эмес.

Унутулуп калган дагы бир пункт. 386-берененин 1-бөлүгүнүн 1-пункту боюнча турак жай объектине салык эсептөө эрежелери ишкердик максатта пайдаланылган турак жайга же анын бөлүгүнө колдонулбайт. Башкача айтканда, батир мини-мейманканага айланса, мүлк салыгын эсептөө тартиби да өзгөрөт.

Суткалык менен узак мөөнөттүүнү салыштырууга болбойт

Суткалык ставка ээси үчүн кызыктуу, ижарачы үчүн алдамчы көрүнөт, бирок булар экономикасы башка эки базар.

• Суткалыктын өздүк наркы башка. Тазалоо, шейшеп алмаштыруу, конокторду тосуу жана узатуу, киргендердин ортосундагы бош убакыт. Чыныгы толуктук сейрек айдын жарымынан ашат.
• Суткалыктын салык режими башка. Турак жай мейманкана тибиндеги жай катары берилери менен 265-берене боюнча КНСтен бошотуу жоголот, патент ижара сабы боюнча эмес, «10 койко-орунга чейинки мейманкана кызматтары» сабы боюнча — койко-орунга айына 1 000 сомдон 2 500 сомго чейин — алынат жана мүлк салыгынын эсеби өзгөрөт.
• Суткалыктын келишими башка. Бул иш жүзүндө мейманкана кызматы, турак жайды жалдоо эмес.

Суткалык ставканы 30га көбөйтүп, айлык ижара менен салыштыруу — киреше эсептөөдөгү эң көп кездешкен ката. Туура салыштыруу толуктукту, чыгымды жана салыкты эсепке алат.

Августта эмне үчүн кымбат

Бишкектин ижара базары окуу календары менен жашайт. Чокусу августка жана сентябрдын биринчи жарымына туура келет: студенттер келет, үй-бүлөлөр мектепке чейин көчөт, бир бөлмөлүү батирлерге жана бөлмөлөргө суроо-талап секирет. Кышында, айрыкча январь–февралда, сунуш узагыраак турат жана ээлери соодалашууга көбүрөөк макул болот.

Бул мезгилдүүлүктүн Кыргызстан боюнча сандык тастыктамасы расмий жарыяланбайт — биз аны өлчөнгөн чоңдук эмес, базар практикасы катары сүрөттөп жатабыз жана муну атайын эскертебиз. Практикалык жыйынтык: көчүү мөөнөтүң ийкемдүү болсо, январда издөө августка караганда пайдалуу, ал эми августта кол коюлган келишимди бирден бир жылга, төлөмдү кайра карабоо тыюусу менен түзгөн оң.

Ижара сатып алуунун алдындагы убактылуу чара катары каралып жатса, өз турак жайың канчага турарын кошо карап кой: Бишкектеги батирлердин баасы — жарнамалар боюнча эмес, катталган келишимдер боюнча. Эки ири шаардагы ижараны салыштыруу Оштогу батир ижарасы материалында.

Көп берилүүчү суроолор

Бишкекте бир бөлмөлүү батир ижарага алуу канча турат?

2026-жылдын 20-сентябрына карата чынчыл жооп: текшериле турган цифра жок. Мамлекет ижара ставкаларын санабайт, ал эми биздин өз тандамабыз азырынча бир жарнамадан турат. Медианалардын таблицасы ар бир топто жок дегенде 30 активдүү жарнама чогулганда ушул макалада пайда болот.

Көчүп кирген күнү канча акча керек?

Эки жарым-үч айлык ставка: биринчи ай, депозит жана ортомчу катышкан болсо, анын комиссиясы. Ставка 35 000 сом болгондо бул колдо болжол менен 90 000 сом.

Депозит төлөөгө милдеттүүмүнбү?

Жок, мыйзам боюнча депозит милдеттүү эмес — бул келишимдин шарты. Бирок иш жүзүндө аны албай сейрек беришет, ошондуктан депозиттин өзү тууралуу талашуудан көрө, аны кайтаруунун мөөнөтүн жана негиздерин жазуу маанилүү.

Ижара келишимин нотариустан өткөрүү керекпи?

Жок. Эки тарап кол койгон жазуу жүзүндөгү форма жетиштүү. Нотариус башка жерде керек — батирди ээси эмес, башка адам берип жатканда ишеним кат үчүн жана каттоодо биргелешкен ээлердин макулдугу үчүн.

Батирди ижарага берген ээси кандай салык төлөйт?

Салык кодексинин 197-беренесинин 1-бөлүгү боюнча 10 пайыз киреше салыгы. Кадимки турак жайды берүүдөн КНС пайда болбойт — 265-берененин 1-бөлүгүнүн 1-пункту. Декларацияны ээси кийинки жылдын 1-майына чейин өзү берет.

Ижарага алынган батирге катталса болобу?

Болот, эгер ээси макул болсо, паспорту жарактуу болсо жана жайга идентификациялык код ыйгарылган болсо. Ээлери бир нече болсо, баарынын нотариалдык макулдугу керек.

Ээси мөөнөттүн ортосунда төлөмдү көтөрө алабы?

Келишим уруксат берсе гана. Ошондуктан мөөнөт ичинде төлөм өзгөрбөйт деген пункт ижарачы үчүн эң баалуулардын бири жана аны алып салууга аракет кылгандардын биринчиси.

Булактар

• КР Министрлер Кабинетине караштуу Мамлекеттик салык кызматы. КРдын Салык кодекси, 18.01.2022-жылдагы №3, 06.08.2026-жылдагы №145 Мыйзамды эске алуу менен — 106, 197, 265, 386, 413–417-беренелер.
• КР Министрлер Кабинетине караштуу Мамлекеттик салык кызматы. 2025-жылдын 12-сентябрындагы № 512 буйрук, жеке эмгек ишмердүүлүгү боюнча патент салыгынын суммалары: Бишкек шаарынын Биринчи Май, Ленин жана Свердлов району — 28-пункт, ГКЭД коду 68.20.0. Калган райондор менен шаарлар «Патенттердин ставкалары» барагында. 2026-жылдын 21-сентябрында салыштырылды.
• КРдын Жогорку Кеңеши. «Мамлекеттик социалдык камсыздандыруу боюнча камсыздандыруу төгүмдөрүнүн тарифтери жөнүндө» Мыйзам, 24.01.2004-жылдагы №8 — 7-берененин 1-бөлүгү, мүлктү ижарага берүүдөн төгүмдөр.
• КР Министрлер Кабинетине караштуу Мамлекеттик салык кызматы. 2026-жылга орточо айлык эмгек акынын өлчөмү — Бишкек шаары боюнча 44 074 сом.
• КР Министрлер Кабинети. Жарандарды жашаган жери жана турган жери боюнча каттоо жана каттоодон чыгаруу эрежелери жөнүндө жобо, 31.07.2024-жылдагы №435 токтом, 07.04.2025-жылдагы №181 токтомдун редакциясында — 2, 21, 31, 33, 34-пункттар.
• КР Министрлер Кабинетине караштуу Жер ресурстары, кадастр, геодезия жана картография боюнча мамлекеттик агенттик. 2026-жылдын 8 айындагы Бишкек жана Ош шаарларындагы турак жайдын баасы — мамлекеттик эсеп сатып алуу-сатуу келишимдери боюнча жүргөнүн тастыктайт.
• Мына. Жарнама аянтчасынын өнөктөш API'си — 2026-жылдын 20-сентябрына карата ижара боюнча тандамдын курамы.